Kira Tespit Davası kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kiraya veren ya da kiracının açtığı davadır. Bu davayı kiraya veren veya kiracı açabilir. Yapılacak yargılama sonunda mahkeme talepleri de dikkate alarak kira bedelini yeniden belirleyecektir.

Kira sözleşmeleri kanunda özel olarak düzenlenmiştir. Özellikle kiraya veren karşısında zayıf konumda görülen kiracıyı koruyan bazı düzenlemeler getirilmiştir. Örneğin;

Türk Borçlar Kanunun 346. maddesine göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Türk Borçlar Kanunun 346. maddesine ikili bir düzenleme getirilmiştir;

a- Beş yıl dolmamışsa: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

b- Beş yıl dolduktan sonra: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Yani beş seneden sonra taraflar arasında anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti hakimden istenebilir. Hakim bu durumda emsal kira bedellerine bakarak karar verir.

Yabancı Para İle Belirlenen Kira Bedellerinde Durum: Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Mahkemece Belirlenecek Yeni Kira Bedeli Ne Zaman Geçerli Olur?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava yukarıdaki şartlara bağlı olarak her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davasının Koşulları Nedir?

  1. Öncelikle taraflar arasında yazılı veya yazısız bir kira sözleşmesi olmalıdır. Cümleden anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir.

  2. Davacının (Kiracı veya kiraya veren) davayı açmakta hukuki yararının olması lazımdır. Tespit davalarının temel özelliği hukuki yarar olmadan açılmalarının mümkün olmamasıdır.

  3. Geriye dönük şekilde tespit talebinde bulunulamaz.

  4. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan davalarda arabuluculuk dava şartı haline getirildiğinden dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur. Aksi halde dava reddedilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Görevli mahkeme; Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme; kira bedelinin tespiti davasında sözleşmenin ifa edileceği yer veya davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kanunda kira tespit davası için bir süre öngörülmemiştir. Fakat dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılırsa mahkeme yeni kira bedelini kira dönem başlangıcından başlayacak şekilde karar verir.

Yeni kira döneminin başlamasından 30 gün önceden dava açmak yerine aynı sürede dava açılacağı karşı tarafa yazılı ihbar edilir ve yeni kira dönemi içerisinde dava açılır ise kira bedeli, yine kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.

Dava Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Bir davanın sonuçlanma süresini etkileyen çok etken vardır. Toplanacak deliler, adli tatil, dosyaya sunulan mazeretler, keşif ve bilirkişi süreçleri, mahkemenin iş yoğunluğu gibi sebeplerle davalar uzayabilmektedir. Ülkemizde ortalama bir sene içinde bu davalar sonuçlanmaktadır. Ancak son dönemlerde kira tespit davalarının sayısı oldukça artmıştır.

Hakim Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Yargıtay tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarının aynı dilekçe ile kademeli şekilde açılabileceğine hükmetmiştir. Örneğin “Davalının taşınmazdan tahliyesine, bu talebimiz kabul edilmediği takdirde kira bedelinin …. TL olarak tespitine karar verilmesini talep ediyoruz” şeklinde dava açılabilir.

Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Vekalet Ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenmektedir. Bu tarifenin altında kalmamak, yasanın belirlediği azami sınır aşılmamak kaydı ile avukat ile bedel serbestçe belirlenebilir.

Dava Masrafları Ne Kadardır?

Kira bedelinin tespiti davalarında harç ve gider avansı adı altında masraflar alınmaktadır. Harç nispi olduğundan dava değerine göre miktarı değişkenlik göstermektedir. Gider avansı ise her yıl Adalet Bakanlığının belirlediği tarifeye göre değişmektedir.

Kira Tespit Davası Sonunda Verilen Karar Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira tespit davası sonunda verilen kararlar tespit niteliği taşıdığından kesinleşmeden icraya konulamaz.

KİRA UYARLAMA DAVALARI

Kira uyarlama davaları kira bedelinin tespiti davalarından farklıdır. Türk Borçlar Kanunun 138. maddesine dayanan bir davadır. Burada olağanüstü koşulların ortaya çıkması sebebi ile ortaya çıkan aşırı ifa güçlüğü dikkate alınarak hakimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasının veya sözleşmenin sona erdirilmesinin istenmesi mümkündür.

TBK m. 138: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”​

Not: Bu bilgilendirici yazı genel bilgiler sunmaktadır ve her durum farklılık gösterebilir. Hukuki danışmanlık almak için bir avukatla iletişime geçmek önemlidir.