İHTİYAÇ SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVALARI

İHTİYAÇ SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVALARI

1. KİRAYA VERENİN KENDİSİ, EŞİ, ALTSOYU, ÜSTSOYU VEYA KANUN GEREĞİ BAKMAKLA YÜKÜMLÜ OLDUĞU DİĞER KİŞİLERİN İHTİYACI İÇİN TAHLİYE TALEBİ

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ihtiyaç sebebi ile tahliye talep edebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

1. İhtiyacın Olması: Burada önem arz eden ihtiyacın gerçek ve zorunlu olmasıdır. Kiracıyı taşınmazdan çıkartmak amacı taşıyan talepler gerçek ve samimi değildir. Konutlarda samimi gerçek bir konut ihtiyacı aranırken işyerlerinde hem samimi ve gerçek işyeri ihtiyacı hem de ihtiyacı olanın o işi yapabilecek niteliklere sahip olduğunu ispatlaması gerekmektedir. Kiralanan taşınmazın da bu ihtiyaca uygun olması önemlidir.

2. İhtiyacın sürekli ve doğmuş olması: Geçici ya da ileride doğacak ihtiyaçlar için dava açılamaz.

3. Kiraya veren tahliyeyi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için talep etmelidir. Kanunda sayılanlar dışındaki kişilerin ihtiyacı için dava açılamaz.

4. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan davalarda arabuluculuk dava şartı haline getirildiğinden dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur. Aksi halde dava reddedilecektir.

Uygulamada kendisi de kirada bulunan ve bu sebeple taşınmaza ihtiyacı olan kiraya veren bu davaları açmaktadır. Ancak kullanabileceği ihtiyacına cevap veren başka taşınmazı varken kiracıya bu dava açılması halinde talebin samimi olmadığı gerekçesi ile davalar reddedilmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Sürede Açılır?

Türk Borçlar Kanunu 350maddesinde süreyi düzenlemektedir.

–Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açılır

-Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak fesih dönemleri belirlenmelidir. Belirlenen bu fesih döneminden en az üç ay önce bildirim yapılmış olmalıdır.

Fesih bildiriminin süresi tespit edilirken Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak her altı aylık dönem bir fesih dönemidir. Bu her altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce fesih bildirimi karşı tarafa ulaşmış olmalıdır. Örneğin 01.01.2022 başlangıç tarihli bir sözleşmede 01.07.2022 tarihi birinci fesih dönemidir. Bu durumda fesih ihtarnamesi de en geç 01.04.2022 tarihine kadar kiracıya ulaşmış olmalıdır. 01.01.2023 tarihi ikinci fesih dönemidir. Bu durumda da fesih ihtarnamesi de en geç 01.10.2022 tarihine kadar kiracıya ulaşmış olmalıdır.

Kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Yukarıda belirtilen fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Ayrıca kiraya veren geç bu dava açma süresi içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılacaktır.

Yukarıda belirlenen süreler ve hesaplanması zaman zaman hatalara sebebiyet vermektedir. Uygulamada bu sürelere uyulmaması halinde ihtiyacın varlığı ya da yokluğu dikkate alınmaksızın tahliye davaları reddedilmektedir.

Yazılı olmayan kira sözleşmelerinde kira başlangıç tarihi zaman zaman uyuşmazlıklara sebebiyet vermektedir. Bu durumda hakim dosyadaki delillere göre kira başlangıç tarihini belirleyecek, süreye uyulup uyulmadığına buna göre karar verecektir.

B-SATIN ALINAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ TALEBİ

Kiralananı sonradan edinen kişi de aşağıdaki şartlar varsa kiralanın ihtiyaç sebebi ile tahliyesini isteyebilir,

1. Taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Uygulamada ispat kolaylığı için noter ihtarnamesi tercih edilmektedir.

3. Kiracı altı ay içinde tahliye etmezse bu altı ay dolduktan sonra taşınmazı yeni edinen malik dava açılabilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemelerinde açılır.

Not: Bu bilgilendirici yazı genel bilgiler sunmaktadır ve her durum farklılık gösterebilir. Hukuki danışmanlık almak için bir avukatla iletişime geçmek önemlidir.

Örnek Yargıtay Kararları

Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi         2013/15763 E.  ,  2013/16286 K

Davacı vekili, … ve … nolu taşınmazların davalı ile yapılan 23.10.2007 başlangıç tarihli 4 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiğini, dava konusu taşınmazlarda daha önce yaptığı ticareti yapmak amacıyla kiralananlara zorunlu ihtiyacı olduğundan davalının kiralananlardan tahliyesini istemiş, davalı ise, davacının ihtiyacının samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi         2015/4382 E.  ,  2015/5447 K.

Davacının .kapı nolu bağımsız bölümler hakkında ayrı ayrı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığı görülmüştür. Mahkemece, davacı delilleri toplanarak, davacının ihtiyacı açıklattırılmalı, .kapı nolu bağımsız bölümler hakkında açılan davaların birleştirilerek, açılan tüm davalar yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı, işin dava konusu bağımsız bölümlerden birinde yapılıp yapılamayacağı, ihtiyacın niteliğine göre diğer bağımsız bölümlerin de tahliyesi gerekip gerekmediği, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi gerekiyorsa bu birleştirmenin basit bir tadilatla ihtiyaca elverişli hale getirilip getirilemeyeceği konusunda mahallinde keşif yapılmak suretiyle karar verilmesi gerekir. Davalının istemin yeniden imar ve inşaa nedeniyle tahliye istemi olduğunun anlaşılması halinde ise; yeni malikin 6098 sayılı kanunun 351(6570 sayılı kanunun 7/d maddesi karşılığı) maddesindeki sürelerden faydalanarak 6098 s.k. 350/2 maddesine göre tahliye davası açamayacağı hususu gözetilerek, yapılacak inceleme ve araştırma sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi         2013/6622 E.  ,  2013/8630 K.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; dava konusu yapılan işyerinin önceki malik tarafından davalıya kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiralananı önceki malikten 06.01.2011 tarihinde satın almıştır. İhtiyaçlı davacının kızlarının ortağı bulunduğu … .. Ev Tekstil ve Mobilya Ürünleri Tic.Ltd.Şti.nin ev dekorasyonu alanında faaliyet göstermekte olduğu 03.04.2012 tarihli ticaret sicil gazetesinden davacı …ın kızlarının şirket ortakları olduğu, … ve …’ın şirketin müdürü olduğu anlaşılmaktadır. Davacının kızları limited şirket müdürü olup, işsiz sayılamaz. Öte yandan gerçek kişiye ait taşınmazın şirket ihtiyacı için de tahliyesi istenemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru değildir